認知症で不動産220万戸が凍結？NHKニュースウォッチ９でも紹介された家族信託と不動産の諸問題 | 名古屋 家族信託ステーション
2021年6月28日にNHKニュースウォッチ9で、認知症による不動産の凍結問題と、その解決策としての家族信託がとりあげられました。
（記事はこちら：認知症高齢者が所有の住宅 220万戸余か 売却困難なケースも）
認知症と不動産の関係
認知症になると不動産の売却・活用ができず「塩漬け」状態に。
よくあるケースとして、親が認知症になり、介護施設や老人ホームに入所してしまい、親の家が空き家になります。親も将来、家に戻る見込みはなさそうです。空き家の管理をするとなると、実家の近くに住んでいるわけでもなく、それ相当の費用がかかってしまいます。
そこで思い切ってこの家を売りに出そうと、不動産会社に問い合わせてみたところ、認知症になり正常な判断のできない持ち主の不動産売買を子が勝手にすることはできません、と言われてしまうケースが増えています。
この理由ですが、不動産の売買などには「ハンコを押す＝契約行為」が必要ですが、意思能力がない状態（＝認知症になったあと）での契約は法律では無効とされるためです。これも、そもそも、高額な商品の売り付けなどからご本人を守るために必要な仕組みなのです。
自宅の売却時に、売主が認知症であると判断されてしまうとそのままでは売買ができません。そこで成年後見人を就ける必要が発生し家庭裁判所の許可までも必要になります。家庭裁判所で審議される内容は、そもそも処分する必要があるの？ということも判断されます。
①被後見人のどの不動産を処分するのか
②誰に対して処分するのか
③どのような価格・条件で処分するのか
④処分する必要があるのか
といったポイントです。預貯金が十分あれば不動産の売却が認められないケースもあります。「成年後見制度のポイントは、あくまで“被後見人のため”かどうか」になります。
つまり高齢者施設への入居費用を支払うためなど、一定の事由があれば家庭裁判所の許可を受けたうえで自宅を売却することはできますが、被後見人が所有する資産を組み替えたり、相続対策のために融資を受けてアパートを建設したりすることなどは認められません。後見が始まってからでは、生前贈与をすることもできません。また、被後見人の住まいについて、不具合や故障など必要に迫られての修繕はできるものの、その価値を高めるようなリフォームは難しいのです。
売主の認知症が発症している場合、成年後見人を就けることになります。「成年後見人は家族がなる（なれる）」と思っている人が多いのですが、最近は様変わりしています。家族や親族が成年後見人になれるのは20％台にすぎません。弁護士や司法書士などの職業後見人が就任すると、もちろん報酬が発生します。
認知症と不動産トラブル対策は家族信託が有効！
ＮＨＫでも取り上げられていましたが、この認知症と不動産に関する問題への解決策としては「家族信託」が非常に有効です。
家族信託とは、このような仕組みです。
①委託者（＝信じて、託す人）
信託する財産を元々所有している人です。自分の財産管理をお願いする立場の人のことを指します。
②受託者（＝託される人）
信託される財産を預かる人です。委託者から財産を預かり、信託契約に従って財産を管理・運用します。
③受益者（＝託した財産の利益を受けとる人）
信託された財産から生じる利益を享受する人のことです。
委託者と受益者を同じ人に設定することもできますし、委託者とは別の人に設定することもできます。
不動産の凍結対策で家族信託を活用されたお客様のインタビュー
当ステーションで実際に不動産の凍結対策として家族信託をおこなった皆様にインタビューをさせていただきました。
ぜひ、実際の活用事例としてご覧ください。
お客様インタビューVol.01｜家族信託で不動産管理を安心に
お客様インタビューVol.02｜物忘れが心配だったお母様との家族信託で将来の安心を実現
お客様インタビューVol.03｜マンション経営のご両親の安心を実現する家族信託サポート
お客様インタビューVol.04｜戦後の復興から続く”ご家族の想い”をつなぐ家族信託
