【アパート・マンションのオーナー様向け】認知症による不動産の管理・修繕・契約トラブル対策について | 名古屋 家族信託ステーション
こちらのページでは、下記に当てはまる方向けに、家族信託がどのように活用できるか解説しています。
☑ 認知症により物件の契約や管理ができなくなるのを防ぎたい
☑ 信頼できるご家族に、物件の管理・修繕・運用などを任せたい
☑ 物件の管理に成年後見人・家庭裁判所の監督がはいることを防ぎたい
認知症による不動産の管理・修繕・契約トラブル対策として、家族信託が有効な理由
マンションやアパートのオーナー様が認知症になると、何が起こるでしょうか？
民法では、認知症などで意思能力が失われた方は「ハンコを押す行為」ができなくなります。このような状態で押されたハンコ（契約）を認めてしまっては、オレオレ詐欺などの犯罪や悪徳業者、または悪意をもった親族などから、認知症の方の財産などを守ることができなくなってしまいます。
つまり、オーナー様が認知症になると、法律上、これらの契約はできないということになります。
・賃貸借契約の締結
・大規模な修繕
・マンションやアパートの建て替え
不動産管理会社や家族経営など、日ごろの契約行為が見えにくくなっていることから、見過ごされていることが多いのも現状です。しかし、法律上は、認知症になってしまった不動産オーナー様がこれらの契約を行うためには、成年後見を付けるしかない、というのが事実です。
その対策として、家族信託が有効です。
家族信託契約をご家族と結んでおくことで、上記の契約行為を、適法に、ご家族がおこなうことができます。
さらに、不動産から得られる収益については、認知症になったオーナー様の生活や配偶者の方の生活を支えるために利用するなど、用途を定めておくことができます。
つまり家族信託は、マンションやアパートのオーナー様の認知症による不動産管理トラブルを防ぐとともに、ご本人の生活を守るための財産管理（保全）機能も有している、といえます。
では、家族信託の制度について詳しくみてゆきましょう。
家族信託の基本的な仕組み
家族信託とは「信頼できる家族などに、財産の管理を託す」ための法律の仕組みです。民事信託という表現をされることもありますが、一般的には、家族で利用されることが多いため、「家族信託」という表現が一般的です。
家族信託のポイントは、信託契約を信頼できる人と結ぶことで、財産の凍結を防ぎ、財産の管理や活用を「適法におこなうことができる」という点にあります。
では、なぜそのようなことができるのか？これにはしっかりとした法律の裏付けがあります。
法律の仕組みからみた家族信託のポイントは、単に財産の管理だけを任せるのではなく、信託契約を結ぶことで、便宜上ではありますが財産の所有権を相手に移したうえで管理を任せるという点です。
所有権は相手に移りますが、信託された財産から生じる利益、例えば株の配当や賃貸不動産の家賃収入などはそれまでと同様に自分で受け取ることができます。
具体例には、家族信託に登場する人物で整理するとわかりやすいかと思います。
まず抑えておきたいのは、委託者（委託者）、受託者（受託者）、受益者（受益者）という3つの立場です。
少し難しい法律用語ではありますが、ここさえ理解しておけば、家族信託の全体像がおわかりいただけるかと思います。
①委託者（＝信じて、託す人）
信託する財産を元々所有している人です。自分の財産管理をお願いする立場の人のことを指します。
②受託者（＝託される人）
信託される財産を預かる人です。委託者から財産を預かり、信託契約に従って財産を管理・運用します。
③受益者（＝託した財産の利益を受けとる人）
信託された財産から生じる利益を享受する人のことです。
委託者と受益者を同じ人に設定することもできますし、委託者とは別の人に設定することもできます。
認知症による不動産の管理・修繕・契約トラブル対策の事例
収益不動産の認知症対策として、生前贈与と組み合わせ家族信託を活用したケース
お客様のご状況
・夫婦各自で収益不動産多数所有
・子供は3人（長女、次女、長男）
・長女は結婚して子供がいる
・長女が一番頼りになるが、遠方（東京）に住んでいる
・長男は働いているが独身
・父・母が認知症になったら、収益不動産が凍結してしまうので心配である
家族信託の設計
・祖母から母に不動産を生前贈与
・併せて、①父⇔長女、②母⇔長女の間で2つの家族信託契約を作成
・父・母が亡くなった後には、第二受益者として兄弟が平等に不動産から得られる収益を受けられるように設計
・最終的には、財産の帰属先は子供のいる長女に集約できるようにした
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お客様のお話をお伺いしながら、司法書士がご相談内容を明確にし、お客様一人一人に合った家族信託の活用方法をご提案いたします。
また、お客様にご用意いただきたいこと、スケジュールなどのご説明を行い、完了までのイメージをお伝えいたします。
当事務所が、お客様の家族信託手続き完了までの一切の不安にお答えします。
遠方にお住いの方については、オンライン（zoomなど）にて無料相談を承っております。
3) お申込み／手続きの開始
カウンセリング後、ご納得頂ければ、司法書士へのお申し込み契約をしていただきます。
4) お手続き完了報告
手続き完了後までに、随時進捗のご連絡を行います。
一般的には、手続きが完了するまでに、家族信託のサポートを開始してから、2～6ヶ月かかります。
5) アフターフォロー
全ての手続きが完了した後も、不安なことが出てくる場合もあると思います。
それでも、ご安心下さい。当事務所の司法書士が、お客様の今後の相続に関する不安にお答えいたします。
お気軽にご相談下さい。当事務所はアフターフォローもしっかりと対応させていただきます。
